マイホームを建てる
多くの人が生涯の大きな目標の一つに、マイホームの取得があります。  マンションや建売住宅を購入するなら、その手順は、既に完成した建物の売買契約であり、業者の助言もあって、住宅取得までの手順は比較的わかりやすいのですね。  ここでは,今から自分の手で、マイホーム建設に手掛けようとする方に、その流れを記します。

建てられる土地なのか?
  ■ 都市計画法
市街地に近接した農村,海浜,林間地では住宅の非常に建てにくい場所があります。 それは市街化調整区域と呼ばれている地域で、その区域では法律(都市計画法)上、特定の条件に該当しないと建てること自体が禁止されていて、広い面積を占めています。 建てようとする土地が、都市計画上どの地域にあるかは、市・町役所等の都市計画を担当する部署で問い合わせればわかります。

  ■ 農地法・農業振興法
地目が「田・畑」等の「農地」である場合、農地法の規定により転用許可が必要です。 市街化区域内では簡単な届出程度で転用出来ますが、市街化調整区域内のある農地は、上記の都市計画法の特定の条件に該当しないと転用は許可されません。
さらに農業振興法により、農業振興区域(市街化区域にはこの指定区域はない)に該当する土地では、都市計画法の規制に加え、さらに厳しい制限が課せられています。 建てようとする土地が、農業振興区域にあるか、またどうような制限があるは、市・町役所等の農業政策を担当する部署で問い合わせればわかります。

夢のマイホーム計画が無駄にならないよう、計画地が住宅の建築が可能であるかどうかの事前調査が必要です。 下記に土地に関する規制をまとめてみました。

都市計画・農業振興区域の分類 (一戸建て住宅の場合)
都市計画
区域内
市街化
区域
工業専用
地域以外
下記の用途地域があり、原則として建築可能な区域です。
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域
工業専用
地 域
この工業専用地域に限り、原則として建築不可能です。
市街化
調整区域
農業振興
区域外
都市計画法の開発許可を受けた造成地または、都市計画法の特定の条件に該当しないと、原則として建築不可能な区域です。
農業振興
区域内
都市計画法及び、農業振興法の特定の条件に該当しないと、原則として建築不可能な区域です。
区域区分
未設定地域
農業振興
区域外
近い将来、市街化区域か市街化調整区域に線引きされる区域で、原則として建築可能な地域です。
農業振興
区域内
近い将来、市街化区域か市街化調整区域に線引きされる区域で、農業振興法の特定の条件に該当しないと、原則として建築不可能な区域です。
都市計画区域外 農業振興
区域外
原則として建築可能な地域です。
農業振興
区域内
農業振興法の特定の条件に該当しないと、原則として建築不可能な区域です。

  ■ 都市計画法
上記の市街化調整区域内でも、建てられる特例の条件のいくつかを、次に記します。 これらの他にも特例があり、詳しくは建築行政の都市計画関係の窓口や建築士事務所で問い合わせてください。
市街化調整区域内で特例的に建てられる場合
市街化調整区域が決定
される以前より存在する
住宅の建て替え
都市計画で市街化調整区域が指定されたのは、同法制定の昭和43年以降で、地域によって変わります。 この指定日以前より住宅(用途も同じ事が重要)が建っていた事が、登記簿や税務証明公的証明や、指定前の航空写真などで証明される必要があります。
地縁者の住宅 地縁者の住宅区域の指定内の土地である。 申請者が計画地と同じ小学校区に10年以上居住していた。 結婚等による別世帯の構成が必要である。 購入した土地でもよいが500u以下で登記が条件。
農家等の二・三男等が
分家する場合の住宅
市街化調整区域の指定が決定された日以前より所有しているか、所有していた者から相続された土地で、500u以下であること。 本家が長男等で継がれていること。 結婚等による別世帯の構成が必要である。 その他細かい条件がある。
農業等を営む者の住宅 新たに農業を始めた人が、その田畑の近くに住宅を建てるとき。 現在農家で、やむを得ない理由で新たな敷地に住宅を建て替えるとき。 上記のやむを得ない条件は、かなり厳しい。
既存集落における
自己用住宅
市街化調整区域の指定が決定された日以前より所有しているか、所有していた者から相続された土地で、500u以下であること。 建設地周辺の集落が一定以上の密度で建っている。 その他細かい条件がある。

  ■ 農業振興法
農業振興区域の土地の場合は、その土地でしか建てられない合理的な理由がある場合のみ許可されます。 例えば宅地に挟まれた立地で無い場合や、農業振興区域外の土地があれば、許可はかなり難しくなります。 詳しくは各市町の農業行政窓口で相談して下さい。